Introducción
Guía Fiscal para Colombianos No Residentes que Invierten en Inmuebles en Colombia
Introducción
Para los colombianos en el exterior, invertir en el mercado inmobiliario de su país de origen es una decisión financiera y emocionalmente significativa. Sin embargo, para que esta inversión sea segura y rentable, es fundamental entender los impuestos asociados a la compra y, especialmente, a la generación de ingresos por arrendamiento desde la perspectiva de un no residente fiscal. A continuación, presentamos una guía integral y detallada sobre sus obligaciones y el tratamiento fiscal correcto.
Parte I: Definiendo su Estatus Fiscal
¿Quién es Considerado No Residente Fiscal?
La residencia fiscal es el factor clave que define sus obligaciones tributarias. Usted es considerado no residente fiscal en Colombia si cumple alguna de estas condiciones:
Permanece en el país por menos de 183 días durante un período de 365 días calendario.
Su centro principal de intereses económicos y vitales (familia, negocio principal) no se encuentra en Colombia.
Como no residente, su obligación tributaria en Colombia se limita exclusivamente a las rentas y el patrimonio que se originen dentro del territorio nacional. Los ingresos por el alquiler de un inmueble en Bogotá son 100% de fuente nacional.
Parte II: Impuestos por la Compra y Tenencia del Inmueble
Antes de generar ingresos, la simple propiedad del inmueble ya implica responsabilidades:
Impuesto Predial: Como propietario del inmueble, deberá pagar anualmente el impuesto predial unificado a la alcaldía del municipio donde se ubique la propiedad. Su valor depende del avalúo catastral y las tarifas municipales.
Gastos Notariales y de Registro: Al momento de la compra, deberá asumir costos como los derechos notariales para la escritura pública y el registro del inmueble en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Declaración de Renta por Patrimonio: Si al 31 de diciembre del año gravable, el valor total de su patrimonio bruto en Colombia (incluyendo el inmueble recién adquirido) supera el tope establecido por la ley (4.500 UVT para el año 2024, equivalentes a $211.792.500), estará obligado a presentar la declaración de renta en el Formulario 110, incluso si aún no ha generado ingresos.
Parte III: La Guía Definitiva de Impuestos por Alquilar su Inmueble
Si a partir de 2026 planea alquilar su propiedad, especialmente por días en plataformas tipo Airbnb, los ingresos generados están sujetos a un régimen fiscal específico y estricto para no residentes. Este es el núcleo de su planificación financiera.
1. Impuesto sobre la Renta: La Carga Principal
Este es el impuesto más significativo y donde radican las mayores diferencias con los residentes.
Formulario: Deberá presentar anualmente la declaración de renta en el Formulario 110.
Tarifa: Los ingresos por arrendamiento para no residentes están gravados con una tarifa fija y única del 35%.
Base Gravable (El Punto Crítico): El impuesto del 35% se calcula sobre el INGRESO BRUTO TOTAL. La legislación fiscal colombiana NO PERMITE a las personas naturales no residentes restar o deducir ningún tipo de costo o gasto asociado a la actividad (mantenimiento, reparaciones, comisiones de plataformas, servicios públicos, administración, etc.). El concepto de “ingreso neto” no aplica en este caso.
Retención en la Fuente: La persona o plataforma que le pague el canon de arrendamiento está obligada por ley a practicarle una retención en la fuente del 20% sobre el valor bruto del pago. Este monto es un pago anticipado de su impuesto anual. Al presentar su declaración de renta (casilla 106 “Otras retenciones” del Formulario 110), podrá descontar el total de las retenciones que le fueron practicadas.
2. Impuesto al Valor Agregado (IVA)
El servicio de alojamiento turístico o por días es una actividad gravada con IVA.
Obligación: Deberá registrarse en el RUT como Responsable de IVA.
Tarifa: La tarifa general es del 19%. Este valor debe adicionarlo al precio del servicio, recaudarlo de sus huéspedes y declararlo y pagarlo a la DIAN de forma bimestral o cuatrimestral, según sus ingresos.
Importante: El valor del IVA que usted recauda no es un ingreso para usted, es un recaudo para el Estado. Sin embargo, no cumplir con esta obligación acarrea sanciones severas.
3. Impuesto de Industria y Comercio (ICA)
Es un impuesto de carácter municipal que grava el ejercicio de actividades comerciales, industriales o de servicios.
Hecho Generador: La actividad de arrendamiento de inmuebles para fines turísticos o comerciales se considera una actividad de servicios y, por tanto, está sujeta al ICA en Bogotá.
Tarifa: La tarifa se fija por el municipio. En Bogotá, para la actividad de “Alquiler de apartamentos amoblados”, la tarifa es del 9.66 por mil (0.966%) sobre los ingresos brutos.
Declaración: Deberá registrarse como contribuyente de ICA en Bogotá y presentar declaraciones bimestrales.
4. Contribución Parafiscal para el Turismo (FONTUR)
Al prestar servicios de alojamiento turístico, se convierte en un aportante a este fondo.
Obligación: Todos los operadores de servicios turísticos deben liquidar y pagar esta contribución.
Tarifa: El aporte es del 2.5 por mil (0.25%) de sus ingresos operacionales.
Declaración: El pago se realiza de forma trimestral.
5. Registro Nacional de Turismo (RNT)
Aunque no es un impuesto, es un requisito legal indispensable para operar.
Obligatoriedad: Es ilegal ofrecer servicios de alojamiento turístico sin tener el RNT activo y actualizado. No tenerlo puede acarrear multas y el cierre del establecimiento.
Proceso: Debe inscribir el inmueble ante la Cámara de Comercio correspondiente y actualizarlo anualmente.
Parte IV: Planificación y Conclusiones
El Rol de los Convenios para Evitar la Doble Imposición
Colombia tiene convenios con varios países (incluyendo Alemania) para evitar la doble tributación. Es crucial entender su función correctamente:
No reducen el impuesto en Colombia: El convenio le da a Colombia el derecho prioritario de gravar las rentas generadas por un inmueble ubicado en su territorio.
Evitan el doble pago en su país de residencia: El beneficio real se materializa en su declaración de impuestos en el país donde reside. Dicho país, para no gravar dos veces el mismo ingreso, aplicará un mecanismo (como la exención o un crédito fiscal) sobre esa renta que ya pagó impuestos en Colombia.
Conclusiones y Recomendaciones Clave
La Carga Fiscal es sobre el Ingreso Bruto: El factor financiero más determinante es que su impuesto de renta será del 35% sobre la totalidad de los ingresos, sin posibilidad de deducir gastos. Cualquier análisis de rentabilidad debe partir de esta realidad.
La Suma de las Obligaciones es Significativa: Además del 35% de renta, debe considerar el 19% de IVA (que recauda), el 0.966% de ICA y el 0.25% de FONTUR. Esto, sumado a las comisiones de plataformas y costos operativos, reduce considerablemente el margen de utilidad.
Asesoría Profesional es Indispensable: La normativa fiscal para no residentes es compleja y estricta. Antes de invertir, consulte a un asesor tributario en Colombia para validar su caso específico, estructurar su operación y garantizar el cumplimiento de todas las obligaciones.
Mantenga Registros Organizados: Guarde todos los soportes de sus ingresos, costos (aunque no sean deducibles de renta, son importantes para su control financiero) y de las retenciones en la fuente que le practiquen. Serán fundamentales para sus declaraciones.
Invertir en Colombia desde el exterior puede ser una excelente decisión, pero requiere una comprensión clara y realista del panorama fiscal. Una planificación adecuada, basada en información correcta, es la clave para proteger su patrimonio y asegurar que su inversión cumpla con sus expectativas de rentabilidad.Autor.
Leonardo Martínez P.
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